从今年1月开始，随着“观山悦”、“恒大名都二期”、“惠新苑”这三个项目通过”预售资金监管“方式，首批试点取得了预售证，“预售资金监管”这个新词汇正式进入了我们的视野。
之前购房者的房款是直接进入开发商的账户，“预售资金监管”新模式出台之后，购房者的房款会首先进入“资金监管平台”的账户，也就是第三方账户。这个第三方不是随便哪个企业的账户，是由住建局和国资委监督设立的权威第三方公司。在鄂尔多斯，这个公司的名字叫做“国嵘房产信息“有限公司。
截止8月末，已经有13个项目，与国嵘签署了“三方托管协议”。房子得到了监管，购房者的权益得到了保障！
“资金监管方式”的采用，释放了什么信号呢？
(一)防范风险,监管从严成大趋势
一，鄂尔多斯房企有两种方式取得预售证。
《办法》实施后，鄂尔多斯市的房地产项目可以通过两种方式申请预售证，分别为：
1，传统方式——申请预售的楼栋，必须已经取得四证，同时主体建设至封顶后，才可以申请预售证。
2，资金监管方式——申请预售的楼栋，必须已经取得四证，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上后，才可以申请预售证。
第二，预售资金按节点支取，防范烂尾防风险。
2021年的正式文件做了细化，规定：
一般监管资金：指超出重点监管资金以外的预售资金，预售资金进入监管账户并留存重点监管资金后,开发企业可以通过监管系统申请提取重点监管资金以外的一般监管资金。
重点监管资金：在工程取得不同的进度后，可分批申请资金拨付。节点分为取得预售证、主体结构一半、主体结构封顶、竣工验收备案等，开发企业可按照要求进行申请提取。
监管期限：自核发商品房预(销)售许可证开始,至完成竣工验收备案终止。
(二)政府监管,专款专用
一，通过预售资金监管方式取得预售的楼盘，房款必须要存入预售资金监管账户。
传统申请预售方式中，开发企业自行接收开发贷、购房定金、首付款不同的是，“资金监管方式”出台后：
①开发企业的开发贷款须直接转入监管账户。
开发企业与按揭贷款银行签订按揭贷款合作协议时,应当明确约定按揭贷款必须直接划入项目监管账户。
②购房者交钱直接转监管账户。
鄂尔多斯购房人须通过新建商品房预售资金监管专用POS机，将房价款直接存入监管账户。
③购房者的购房贷款，直接转监管账户。
申请购房贷款的，贷款银行或住房公积金管理机构，应将购房贷款直接划入相应的监管账户。
总之，一句话：选用了资金监管方式的楼盘，购房者的房款必须全部存入监管账户。未选用资金监管方式的楼盘，还可以直接交到开发商账户。
注意：个人无法选择楼盘是用哪种方式取得预售，因为这是开发商的决定。
二、购房者在预售许可前交纳的钱，按照《办法》，是无法确定为预售款的。
值得注意的是：《办法》对预售款进行了界定，是指开发企业按照商品房预售合同约定收取的全部房价款，包括定金、预付款、保证金、房价款(包括商品房按揭贷款、住房公积金贷款)等款项。
购房者须注意的是，①开发企业在取得预售许可前，购房者交纳的认购/排号等费用，按照《办法》，是无法确定为预售款的；
②开发企业在取得预售许可前违规收取预定、预付款等性质费用，则属违法预售行为，按照规定主管机构将依法进行查处。
(三)对鄂尔多斯楼市的积极影响
看到这里，相信大家一定都想问一个问题，这份文件出台之后，对于楼市会有什么影响？
第一，烂尾楼问题有望得到根治。
预售资金监管是为了防止项目烂尾，维护购房人的合法权益。监管账户里始终存在充足的资金，哪怕开发商破产也能把房子建好，这无疑是给购房人吃下了一颗定心丸。毕竟，不少烂尾楼就是开发商滥用、私自挪用资金，导致资金链断裂，开发难以为续。
文件中的各项规定如能很好地贯彻执行，烂尾楼问题有望在鄂尔多斯的土地上得到根治。
第二，加快行业洗牌。
对于开发商来说，这就犹如戴上了一个紧箍咒，想要动用预售款就没有那么容易了，预售资金监管加强后，套取预售款的漏洞被堵上，他们的资金压力会加大。
资金被严控之后，无竞争力的房企将会加速退出，惯于盲目拿地、图挣“快钱”的房企，在如此强监管的情况下，将难以生存，行业分化加剧。
第三，行业良性发展。
目前，项目从预售至交房大概需要二至三年的时间。使用资金监管方式后，很快就可以开盘。购房者的房款进了“保险箱”，为了快速回笼资金，开发商会加快工程进程，尽快交房，这样才能按节点支取监管资金。
未来，“空手套白狼”已不可能，开发企业须用更大比例的自有资金开发，规规矩矩地投入真金白银把房子盖好。
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